Precauciones a tomar al adquirir un inmueble en preventa.




En la actualidad se venden muchos inmuebles bajo el esquema de pre-venta, es decir, que uno empieza a pagar su precio aún cuando el inmueble no se ha construido o se encuentra en proceso de construcción.

            En estos casos, como comprador debes ser aún más cauto que cuando se compra un inmueble que ya se encuentra totalmente construido para evitar ser víctima de un posible fraude o del incumplimiento por parte del vendedor.

            En muchos casos, las personas que cometen fraudes sobre inmuebles, se aprovechan de la buena fe de los potenciales compradores y utilizan la herramienta de la preventa para llevar a cabo conductas ilícitas.  Hay muchos casos de preventa, en donde la persona (ya sea persona física o moral) que se ostenta como vendedor de un desarrollo en preventa, no es el propietario del inmueble y se aprovecha de que se trata de un terreno generalmente sin construcción y que no es vigilado por el propietario, para sobre dicho terreno, poner una caseta de ventas con una maqueta de lo que se supone será el desarrollo y se pueden ver ciertos trabajos de limpieza de terreno o excavaciones.  De esta manera, el potencial comprador puede pensar que todo está en orden porque se está vendiendo un desarrollo sobre el que se ve que hay trabajos, sin embargo, lamentablemente, puede ocurrir que la persona que se ostentó como propietario “desaparece” y se lleva consigo las cantidades que recibió de los compradores ya sea como anticipos o pagos totales, cantidades que en la mayoría de los casos no se llegan a recuperar, pues esta persona no era la verdadera propietaria del predio.

            Ahora bien, hay veces en donde la persona que se ostenta como vendedora (ya sea persona física o moral), efectivamente si es la propietaria del predio, puede quedarse sin recursos para seguir con la construcción del desarrollo, por tener problemas financieros o por no poder pagar el crédito puente que adquirió para poder construir el desarrollo, de tal manera que no cumple con lo prometido y al tener problemas financieros puede ser muy probable que tenga varios acreedores, los cuales generalmente tienen créditos preferentes sobre los compradores y pues el vendedor pierde ante éstos el inmueble y se vuelve insolvente por lo que no es posible recuperar las cantidades que los compradores entregaron al comprar en preventa.

            También puedes ser víctima de un ílicito cuando compras un inmueble en preventa y te entregan un inmueble distinto al que te ofrecieron, ya sea en su superficie, medidas, linderos, o en sus características, calidad de materiales empleados tanto en la construcción como en los acabados o instalaciones especiales.

            Otro aspecto muy importante que se debe considerar, es que vender un inmueble en preventa, el cual no puede ser vendido por no contar con la autorización necesaria por parte de la autoridad administrativa que corresponda, es un delito y los compradores se pueden ver bastante afectados al adquirir un inmueble en preventa de esta manera, pues la obra puede llegar a clausurarse de manera temporal o incluso total.  Recordemos que la regulación de bienes inmuebles corresponde a cada Estado e incluso Municipio, por lo cual, varios lugares de la República Mexicana en los cuales, para que un propietario pueda vender un inmueble en preventa, ya sea terreno, departamento, casa, oficina, local comercial, etc., requiere de una autorización por parte generalmente del Municipio para poder vender, previa acreditación de que cumplió con todos los requisitos previstos por las leyes y reglamentos aplicables, para poder llevar a cabo un fraccionamiento, o construir un inmueble bajo el Régimen de Propiedad en Condominio.  Asimismo, para construir un inmueble de manera regular, también el propietario debe contar con una licencia de construcción entre otros varios documentos para iniciar con la obra, documentos y requisitos que si no se tienen o no fueron tramitados de manera correcta o incluso si el propietario no cumple a lo que se obligó en las licencias o permisos respectivos, puede también llegar a ser clausurada de manera total o parcial la obra en cuestión.

            Por lo anterior, es recomendable que antes de que te decidas comprar de esta manera, verifiques lo siguiente:

a)     Verifica el Título de Propiedad:  Revisa que el título de propiedad  del terreno se encuentre a nombre de la persona que te está vendiendo y también es recomendable que investigues si en el Registro Público de la Propiedad el inmueble sigue registrado a nombre de la persona que lo vende y que éste no tiene gravamen.

b)    Revisa las Autorizaciones Administrativas:  Solicita que te exhiban los documentos que acrediten que se cuentan ya con las autorizaciones requeridas por las autoridades correspondientes para poder construir, tales como constancia de alineamiento, constancia de número oficial, factibilidades de luz y agua, licencia de construcción y planos autorizados al menos.  También, si es aplicable en la legislación en donde se encuentra el inmueble, debes pedir te exhiban la autorización para poder vender el lote de terreno, la casa o el departamento, emitida por la autoridad correspondiente, generalmente el Municipio ya que además de que es un delito vender sin contar con dicha autorización, podrás así tener la tranquilidad de que el fraccionamiento o condominio se encuentra legalmente constituido y se han cumplido hasta el momento los requisitos jurídicos aplicables.

c)       Pide las Especificaciones: Revisa completamente las especificaciones que tendrá el inmueble que estás comprando en pre-venta, para que el día de mañana no te vayan a entregar algo distinto a lo que te ofrecieron.  Es muy importante que en el contrato en el que adquieras el inmueble se especifique sus características, ubicación, sus medidas, sus linderos, la calidad y tipo materiales de construcción y los acabados que tendrá, todo de una manera muy detallada.  Tampoco se te olvide que quede perfectamente especificado el calendario de la obra, la fecha de entrega y verifica que el vendedor se obligue a cumplir con todo lo anterior en el contrato de compraventa.

d)     Investiga Reputación:  En estos casos es muy recomendable que le preguntes al vendedor otros lugares en los que haya construido, fraccionado o desarrollado, para que puedas verificar que ya llevó a cabo una obra completamente terminada y te des una idea de cómo quedará lo que te ofrece en venta.  También pregunta a los que ya le han comprado para que te den su opinión.  Hay personas y empresas que tienen una mala reputación y por eso es mejor tratar de investigar antes.

e)     No Liquides la Totalidad del Precio:  Entre menos pagues antes de la entrega del bien inmueble, menos dinero tienes en riesgo.  Procura dejar una cantidad importante contra la entrega del bien y su escrituración pues de esta manera tienes una mayor seguridad de que el vendedor cumplirá con lo que ofreció (características del inmueble y tiempos de entrega) para poder recibir la totalidad del precio.

f)     Vigila:  Visita la obra para que puedas verificar el avance de la misma así como ver que no existan problemas de clausura, huelga u otros semejantes.  Muchas veces uno puede detectar problemas desde el principio y en base a esto procurar rescindir el contrato si el vendedor no ha cumplido con el calendario de obra.

Adquirir un inmueble bajo el esquema de preventa puede resultar bastante atractivo, financieramente hablando, pues el precio del inmueble es menor al que se supone que tendrá ya terminado, sin embargo, antes de que te dejes seducir por el precio y los planos, maquetas o presentaciones, recuerda lo que anteriormente se ha mencionado para que si tomas la decisión de adquirir bajo este esquema, el riesgo que asumas sea el menor posible.


      Si buscas vender, rentar o comprar inmuebles en Querétaro, ya sea casa, departamento, terreno, local comercial, bodega u oficina, nosotros te damos la asesoría profesional que requieres, optimizamos tus rendimientos y ponemos énfasis en la seguridad de tu patrimonio.  Visítanos en inmueblesdsi.com.



Comentarios

Entradas más populares de este blog

Documentos que debes de tener al vender un inmueble.

6 Recomendaciones que debes de seguir si vas a adquirir un inmueble en preventa.