Regularización de bienes inmuebles adquiridos por herencia.



         
     Existe un gran número de inmuebles no regularizados por que se encuentran “intestados” o dentro de herencias testamentarias sin tramitar, lo que genera que los mismos no ingresen al mercado inmobiliario pues las personas que tienen derecho a esos inmuebles ignoran los pasos a seguir para poder regularizarlos, los cuales, salvo excepciones, no son tan complicados como comúnmente se cree.

     Cuando una persona fallece, sus bienes, tanto muebles como inmuebles, se transmiten al momento de su fallecimiento de manera automática a sus herederos (o legatarios en su caso), aunque dicha transmisión tendrá que ser formalizada en su momento.

     ¿Y quiénes son los herederos?  Si la persona fallecida hizo un testamento, él, o los herederos son aquellos a quienes haya designado el fallecido en dicho documento, y en ese caso el proceso de transmisión de sus bienes, se llama sucesión testamentaria.  Heredero es la persona quien adquiere todos los bienes en conjunto que tenía el fallecido (o una porción de la totalidad de los mismos) y legatario es el que adquiere un bien determinado en particular.

     Si la persona no hizo un testamento, él, o los herederos se encuentran designados directamente en la ley, la que señala, dependiendo de las circunstancias de la persona fallecida (si era soltera, casada, tenía hijos, etc.) quien tendrá derecho a la herencia.  En este caso, la transmisión de los bienes del fallecido, se llama sucesión intestamentaria (o legítima).

     El trámite de las sucesiones, tanto testamentaria como intestamentaria, no tiene por que ser un camino tortuoso ya que ambas pueden ser tramitadas en muy poco tiempo si se reúnen ciertas circunstancias como que los herederos sean mayores de edad y que no haya conflicto entre ellos, principalmente.  En estos casos, los trámites pueden llevarse directamente ante notario público en lugar de hacerlo en un juzgado (dependiendo del Estado de la República en el que nos encontremos) y el proceso puede llegar a tardarse hasta un par de meses.

     Otra cosa importante que hay que tomar en cuenta es que si no se ha regularizado un inmueble en estas circunstancias por no contar con recursos para liquidar el impuesto que hay que pagar por formalizar las propiedades adquiridas por herencia (Traslado de Dominio o Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles),  éste puede pagarse de manera simultánea al momento en el que se venda el inmueble por parte de él o los herederos,  es decir, con parte del precio que se reciba por la venta, alcanza perfectamente para poder pagar el costo de la formalización.  

    Ahora bien, si el inmueble no se pretende vender por el momento, se puede iniciar el procedimiento sucesorio y obtener una escritura de aceptación  (o radicación de herencia), si la sucesión se tramita ante notario, o una sentencia declaratoria de herederos (si la sucesión se tramita ante juez), lo cual no es muy oneroso, pues en esos momentos ya se inició el trámite de sucesión y regularización pero no aún no hay que liquidar el impuesto por la adquisición del bien por herencia.  El impuesto por la adquisición se paga posteriormente y hasta el momento de hacer ante notario la escritura de adjudicación a título de herencia, la cual si no se cuenta con los recursos para realizarla, entonces puede esperar a ser otorgada, ahora sí, cuando se quiera o se necesite vender el bien inmueble.

     También, suelen existir programas o disposiciones especiales que otorgan descuentos parciales o totales en el pago del Impuesto de Traslado de Dominio o Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles cuando se regularizan bienes adquiridos por herencia, los cuales pueden consultar ante el notario público de tu elección dentro de la entidad en la que se encuentre el bien inmueble a regularizar.


           
     Si una persona se encuentra en el caso de que cuente con un inmueble que haya sido de un familiar que falleció y no se haya  regularizado, habrá que asesorarse cuanto antes y regularizarlo, por que muchas veces el no hacerlo genera como consecuencia que el proceso para formalizar se haga cada vez más complicado con el transcurso del tiempo, por que puede ser que fallezcan otras personas involucradas con la herencia (herederos y/o legatarios)  y los fallecimientos van acumulando sucesiones (como si fuera bola de nieve que genera una avalancha) y entonces sí, el trámite puede llegar a complicarse en tiempos y costos.

     Por otro lado, cuando alguien está interesado en comprar un inmueble que era de una persona que falleció y no se ha formalizado su transmisión, habrá que tener mucho cuidado y asesorarse correctamente, para saber quién tiene derecho a vender ese inmueble, conocer con qué documentos se acredita dicho derecho así como el procedimiento que debe llevarse a cabo, y evitar así comprometerse y/o pagar total o parcialmente el precio del inmueble a una persona que resulte que no tenía la facultad de poder disponer del inmueble, lo que genera un riesgo patrimonial al comprador.

     Por último es importante señalar que el trámite de una sucesión, ya sea ante notario o ante juez, es más fácil si se cuenta con un testamento, por lo cual, es importante  que si aún no contamos con uno, acudamos con un notario a realizarlo, su costo no es muy alto y no es necesario llevar mayor documentación que una credencial oficial con fotografía.  Otra cosa que es bueno saber, es que no se requiere ser propietario de un bien inmueble o bien mueble de importancia para hacer uno, es decir, en el testamento uno dispone de los bienes que llegue a tener al momento de fallecer y no al momento de otorgarlo.

     Es recomendable no postergar la decisión de hacer un testamento, ya que el hacerlo no necesariamente significa que el testador cuenta ya con edad avanzada, se encuentra enfermo o próximo a morir, es más, es mejor hacer el testamento cuando uno no se encuentra en estas circunstancias y no esperarse a que sea demasiado tarde para otorgarlo.

     De igual manera,  si tenemos conocimiento de que nuestros familiares no han otorgado su testamento (padre, madre, abuelo, etc.) es también recomendable aconsejarles que lo hagan pues ésto facilitará las cosas a la familia.

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