¡Cuídate de los poderes en las operaciones inmobiliarias!





     El poder es una herramienta jurídica para que una persona pueda llevar a cabo una operación, a nombre de otra.  Debes tener en cuenta que por regla general los poderes para poder llevar a cabo una operación inmobiliaria a nombre de otro, deben de constar en escritura pública ante notario, por lo que una carta poder simple, ya sea de los formatos que venden en las papelerías o los redactados de propia mano o en  computadora, impresos y formados NO son válidos para representar a alguien para hacer operaciones sobre inmuebles.

     Ahora bien, independientemente de que los poderes son útiles y jurídicamente válidos para que una persona haga una operación a nombre de otra, los poderes son un vehículo frecuentemente utilizado por las personas que llevan a cabo fraudes inmobiliarios, fraudes al fisco y/o operaciones de lavado de dinero y/o con recursos de procedencia ilícita, por lo que si pretendes adquirir un inmueble y en la operación te presentan un poder, deberás de tener especial cuidado.

     Los poderes son utilizados por personas que cometen ilícitos por que acostumbran suplantar la identidad de quien otorga el poder (poderdante) ante el notario al otorgar el poder, de esta manera el poder otorgado en escritura pública y que te exhiben no fue otorgado por el propietario sino por una persona que se hizo pasar por él.  Incluso, si el poder que te exhiben es foráneo, es decir, es un poder otorgado fuera del lugar de donde se encuentra el inmueble, hay que ser aún más cuidadoso, por que como lo hemos ya visto anteriormente, les es más fácil a quienes comenten ilícitos, suplantar la identidad de una persona en lugares donde no se conoce al poderdante (un lugar distinto al de su residencia) o en un lugar en donde la institución del notariado no es muy fuerte y es vulnerable ética y jurídicamente.

     Además de lo anterior, otra de las razones por las que tienes que tener cuidado de operaciones con poderes, es que si el poder no se otorgó de forma irrevocable, el mismo puede ser revocado en cualquier momento por el poderdante, y jurídicamente no es fácil poder confirmar que un poder no haya sido revocado, pues generalmente el notario ante quien se revoca un poder, si el poder revocado se otorgó ante su propia fe, debe poner una nota en el apéndice de la escritura del poder, señalando que fue revocado, pero si esa escritura ya se encuentra en el Archivo General de Notarías para su guarda definitiva o si el poder otorgado fue ante la fe de un notario distinto, debe de mandar una carta para indicar que se revocó el poder y el encargado del Archivo General de Notarías debe poner la nota de revocación, así como el notario que haya recibido la carta, pero puede ser que por algún error u omisión en la escritura del poder otorgado no conste la nota de revocación del poder, a pesar de haber sido legalmente revocado o incluso el poder que se revoca pudo haber sido otorgado ante un notario fuera de la entidad federativa del notario ante quien se revoca en cuyo caso generalmente no existe la obligación de enviar carta o puede quedar a criterio del notario que revoca.  En 2010 empezó a funcionar el Registro Nacional de Avisos de Poderes Notariales a cargo de la Secretaría de Gobernación, al que se fueron incorporando paulatinamente las entidades de la República (a la fecha de publicación de la presente entrada, la única entidad que no ha suscrito el convenio respectivo es Chihuahua) firmando los convenios por medio de los cuales los notarios de las entidades federativas deben enviar a dicho registro los avisos de los poderes que otorguen ante su fe, o la revocación total o parcial, en su caso, de los poderes generales y especiales dados por personas físicas y personas morales que no tengan actividad mercantil por vía electrónica.

     También es muy importante saber que en la mayoría de la legislación civil de las entidades de la República Mexicana, el poder se extingue con la muerte del poderdante o del apoderado.  Por lo cual para que una operación que se lleva a cabo con un poder sea válida, debe vivir la persona que otorgó el poder, incluso no sólo debe estar viva, sino que debe de ser capaz, es decir no debe de haber perdido el uso de sus facultades mentales y pues no es fácil comprobar lo anterior y más aún cuando se trata de poderes otorgados hace tiempo.

     En el caso de que la operación se vaya a hacer con una persona moral, las personas morales siempre deberán de ser representadas por un representante que tenga un poder con facultades suficientes para poder llevar a cabo la operación, por lo que es aplicable todo lo que hemos señalado anteriormente además de que se debe revisar que esté debidamente acreditada la legal existencia de la persona moral, así como las facultades del órgano o persona que le otorgó el poder al representante en cuestión.

     Es por lo anterior que si en una operación inmobiliaria te presentan un poder, sugerimos que el mismo sea revisado por un perito en derecho, de preferencia un notario, para que te pueda asesorar para saber si el poder se encuentra bien redactado y poder ayudarte para revisar que sea auténtico y que no se haya revocado.

           
     Son aconsejables las siguientes acciones en el caso de poderes, para ser realizadas por ti o por el perito en derecho o notario que te asesore:

a)      Verificar con la fuente el poder (notaría donde se otorgó el poder).  Confirmar que el poder efectivamente se haya otorgado en la notaría que se supone se otorgó, por las mismas personas y en los términos y condiciones que se encuentra redactado.  De ser posible, revisar la identificación que utilizó el poderdante al otorgar el poder.

b)    Tratar de localizar al poderdante.  Si uno localiza de manera efectiva al poderdante y éste le confirma el otorgamiento del poder que se exhibe para la operación y confirma que no ha sido revocado, sería un gran logro para poder llevar a cabo la operación.  Incluso si el poder tienen ya mucho tiempo de ser otorgado, puede pedírsele que otorgue uno nuevo e incluso en la misma notaría en donde se pretenda formalizar la operación.

     Algunas herramientas para poder buscar localizar al poderdante, si quien exhibe el poder no tiene sus datos de contacto, es buscarlo en directorios telefónicos o buscarlo a través de internet.  A veces con la simple búsqueda en internet del nombre del poderdante, te puedes dar cuenta de que te quieren sorprender pues te puedes llegar a enterar de que el poderdante falleció (y el poder se extinguió), o que el poderdante  no vive en el país aún cuando te exhiben un poder otorgado hace una semana en México donde supuestamente se declaró que vivía en el inmueble que se pretende vender, o puede ser que el poderdante sea una persona que se encuentra vinculada a un proceso judicial que merece pena de privación de libertad o incluso puedes enterarte, como ha pasado, que el mismo poder que te están exhibiendo ha sido utilizado en otro lugar de la República Mexicana para cometer o intentar cometer un fraude sobre inmuebles.

c)    Tratar de confirmar que el poderdante no haya fallecido, llevando a cabo búsquedas en internet o directorios telefónicos como se estableció en el punto anterior.

d)  Verificar que el poder se encuentre inscrito en el Registro Nacional de Avisos de Avisos de Poderes Notariales si se trata poderes generales y especiales otorgados por personas físicas y personas morales que no tengan actividad mercantil y si se trata de personas físicas o morales que si tengan actividad mercantil, que los mismos se encuentren inscritos en el Registro Público de Comercio.  En caso de personas morales civiles, también habrá de revisar que el poder se encuentre inscrito en el Registro Público de la Propiedad correspondiente.


     Ahora ya sabes todas las precauciones que debes de tomar si te exhiben un poder para llevar a cabo una operación inmobiliaria, y recuerda la importancia de consultar a un profesional para evitar poner en riesgo a tu patrimonio.

    Si buscas vender, rentar o comprar inmuebles en Querétaro o en la Ciudad de México, ya sea casa, departamento, terreno, local comercial, bodega u oficina, nosotros te damos la asesoría profesional que requieres, optimizamos tus rendimientos y ponemos énfasis en la seguridad de tu patrimonio.  Visítanos en inmueblesdsi.com

Comentarios

Entradas más populares de este blog

Documentos que debes de tener al vender un inmueble.

6 Recomendaciones que debes de seguir si vas a adquirir un inmueble en preventa.